上一期大概讲了一下实体店如何选址，这一期我们来讲讲更精细化的选址，选址打分表要大概怎么制定。先回答一下部分留言，有人问到，什么时候能讲店铺营销与引流，我是遵循一个店铺从无到有的过程来讲的，大概顺序是：选址--店铺规划--新人培训--宣传广告--开业活动--开业营销--定价--客单价提升--引流--会员裂变--门店营销--门店促销--门店管理--会员管理--人员提升...

选址打分表，在没做之前会感觉很复杂，其实也简单。就像找女朋友一样，把关键因素写出来，再给这些因素一个分数，然后根据实际情况去打分就行了。

一个盈利的店铺，关键就是在于地段、配套、人流量、消费群体、消费力和竞品等：

1，地段，店址所在地段在当地是什么样的，是老城区、商业中心、新城区、新开发区、还是核心要道？如果100分来打，这里5分的权重就够了（区域中心5分、老城区4分、新城区3分、新开发区2分、非中心社区型1分），因为现在来看，地段并不会对商业中心的旺与不旺起很大的影响，关键是周边的入住人口，新开发区如果入住率够的话，当地的商业中心一样可以很旺，且前期还会有一定的唯一性。

2，商业街或商场的体量，是只有零星几个店铺，还是有几千个商铺在一起的？像商场，在中国最好做的是4-8万平方的，太小的会停车位少、业态少、自然逛的人就少了。太大的，像那些15万平方、20万平方的商场就会空置率高、同类商家多、没有聚焦点。当然我说的是大致水平，有些2万方的商场也做得很好，有些20万方的商场也做得很好。（这里权重要有10分，6-8万方舒适型商业中心10分、4-6万方紧凑型或8-10万方8分、3-4万方小型或10-15万方5分，1-3万方或15万方3分，1万方以下及15万方以上1分。）

商场的平面图

3，商业街或商场的配套，从商业中心来看，超市、电影院、餐饮、儿童玩乐、零售是必不可少的。从商场来看，8个厅以上的电影院+1万方以上的超市+30家以上的餐饮+1万方左右的儿童玩乐+10个以上不同行业的200个以上的零售店，就是非常好的配套了。（如果按100分来打，这里要有20分的权重。因为商业中心的配套是决定这个地方旺与不旺的关键点）

4，周边一公里的住户，一般来说，周边一公里住户在3万人以上的商业中心，只要配套不是太差，就会比较旺。但一般老城区的商业中心又会面积比较小，停车难。所以现在有很多商场开在周边一公里没什么人住的地方也很多，这种配套做好，也会很旺。所以这里有个5分权重也差不多了。

5，人流量，这里说的是所选店址的人流量，有时商业中心旺不旺，与我们所选的店址关系并不大。有很多商场出现，一楼爆满，而三楼没人。也有的会出现三楼左边爆满足，而右边没人。这里要给30分。

6，消费群体，这个就是看是否符合自己的业态，有些商业中心是适合年青人消费的，有些是适合家庭消费的。

7，消费水平，这一点我们一般是看快餐价格和乐园门票。

8，消费特征，有些是休闲型的，有些是纯购物型的，有些是旅游型的，有些是聚会型的。

9，车位数量，正常来说，商业中心或周边300米内有2000个以上停车位才是现代化的设计。

10，租金水平，这里说的是商业中心的租金水平，一线城市一楼一般得在800元/平或1200元/平以上，二线城市一楼得在500元以上，三四五线城市一楼得在300元以上。这样的商业中心才能去谈，不然就代表这个商业中心没什么活力了，当然那些运营不行的商场，有时也能捡漏，捡到租金便宜但又适合我们开店的，只是对于新手来说，风险就会比较大，会看不准。因为业态的原因，像我们巧手丫做的是儿童益智玩乐，有些社区型商业中心，一楼租值也不行，但周边甚至楼上住户就很多，只要这个商场还有个超市或几个餐饮店，那也适合做。

12，竞品，竞品不怕多，就怕一模一样，甚至品牌定位、客群定位、价格都差不多。当然，我们现在会比较喜欢选择已经有竞品的商业中心，因为竞品能存活的话，我们去做就能做得更好，而且竞品已经帮我们做了一段时间的市场教育。

13，物业方的运营能力，这点也是关键点，要占10分权重。有些商业中心、商业街的运营能力很差，铺一空出，什么都招，只要有人租就给，那这样的商业中心就得小心，一定会走下坡路的。运营能力强的甲方，一定是有区域规划的，而且场内的限制也会较多，商场的活动、与顾客互动的营销都会比较多。

.....等等。大概就是这些，另外物业方对我们业态的看法也是一个小点，有些物业方是有长期规划的，那他们在对一些有粘性、有流量的业态就会有扶持。选址打分表，整体来说，如果要做细，可能会有很多要考核的项目，我还是习惯尽量简化，因为如果太复杂的话，中小企业是做不来的。越详细，审查的人员就要越多，一般中小企业不会专门有一个选址审查部门。

下面是巧手丫拓展经理们的选址作业的打分表，供大家参考：（因不便全部展示，只截取了一部分）