今晚，位于二环内，紫阳附近的首开端礼著领取了备案，下面就来聊聊这个项目。

项目情况

2021年9月8日，融侨通过摇号以最高限价6.68亿元竞得宗地2021-41号地块，楼面价16842元/㎡，销售指导价33000元/㎡。土地面积：21.25亩；容积率：2.8，商业商务面积不少于18000㎡且不超过20000㎡。

随后项目宣传取名融侨云津，不过随着房企债务危机，这幅二环内的地块最终易主，被首开拿下，改名端礼著。

首开收购，基本布局和户型定位都没有太大改变，依然是定位大平层项目，三栋住宅+1栋商业，3.15米层高。

在户型上，做了调整：

149平米：四房两厅两卫，位于1、2号楼西端，2T2板楼，横厅设计，大面宽布局，比较符合目前主流，不过电梯厅没有独立，同时贴着右侧次卧，存在噪音影响，对比早期融侨版本，在左上角卧室和主卫做了调整。

187平米：四房两厅三卫，位于1、2号楼东端，2T2板楼，依然大面宽布局，优势在于客餐厅南北通透，还搭配开放书房，整个动区空间感较好，当然也存在客卫是暗卫的缺点，不过这个在这个面积段也不少见，客卫也减小了电梯的噪音影响。

212平米：五房两厅三卫，位于2号楼，早期融侨的版本，做了大胆的L型景观阳台设计，在首开的版本里面，重新做了设计，采用了市场主流的大面宽布局，看上去仅仅是上面两个产品的面积扩大版。

只能说在设计，首开相对保守，当然融侨的版本，周边并没有特殊景观，这样的设计，能否更被市场认可，不确定性也不小。

区位情况

项目位于二环内，距离地铁2号线紫阳站430米，出行优势较大，距离世欧广场560米，休闲购物尚可，北侧距离福马路80米，有一定噪音影响，周边以老旧社区为主，城建景观也比较一般，加上自身社区较小，公区忽略不计。

项目自身配建商业楼，存在一定影响，在楼栋布局上，采取是错层，对于1号楼而言，南面间距37米，对于74米的楼栋而言，间距也一般，同时右侧存在3号楼，间距也比较一般。

从采光来说，3号楼需要注意下午之后2号楼的遮挡，1号楼需要注意2号楼全天遮挡，3号楼早上的遮挡。

总的来说，项目周边配套不差，但是除了在二环内的优势，并没有额外的明显特质。

备案情况

项目领取了1号楼的备案，44套，23层，架空，均价3.34W，公摊24%，西端149，东端185。

项目同时领取了车位的备案，303个车位，均总价47W。

分析：对于项目而言，只有118套，去化压力并不大，当初融侨操盘的时候，宣称精装4W+上市，如今首开接盘后，首个楼栋，仅仅是按指导价3.3W上市。

当然对于这幅地块的指导价，在当时土拍确实低于周边定价，比如目前五里亭指导价3.5W，晋安湖周边指导价4.5W。

可以说这个3.3W的指导价确实低于更外围板块，甚至低于周边次新二手。

当然按融侨当初宣称的操作，就是通过精装做溢价，不过按目前网络资料来看，首次开盘的1号楼采取的是毛坯。

3.34W的价格也远低于预期，从楼层差价来看，低楼层西端头149，450W左右，高楼层520W左右。

可以说按这个备案价来看，对于地缘客户还是有较好的吸引力。

不过从项目车位跟楼栋一起领取来看，配合网络信息，预计是采取捆绑车位的做法，毕竟一个车位47W，这个价格不捆绑，应该是卖不出去的。

这样的定价，可以参考去年天琴湾，捆绑2个车位，一个70W的操作。

基本变向把备案总价，加上40-80W。

价格对比

对于项目而言，这样的定价，目前板块有几个项目可以对比：

1、绿城美的桂语映月：靠庙楼栋精装3.5W

2、保利招商和樾风华：精装3.55W

3、保利锦上：毛坯均价3.57W

4、保利国贸天琴湖：精装3.58W

5、悦乐郡：一期3.38W，二期3.54W

分析：如果仅仅从价格来看，端礼著的备案价是最低的，从产品和区位来看，项目跟悦乐郡、保利锦上类似。

都位于二环内，周边没有景观等资源，城建也比较一般，主打也是吸引地缘改善。

从项目产品定位来看，明显端礼著是最高的，起步149、还要185、212，已经是纯改善的项目。

这点比锦上、悦乐郡都高，当然最终的产品表现不好说。

对比五里亭的桂语映月、和樾风华，两个项目的社区比端礼著成型，不过在区位上，虽然只隔了一个二环，但是在地缘客眼里，以及周边的人流等差异，还是较大，虽然两个区位看过去，并没有明显直观的配套差异。

从价格来看，由于捆绑车位的存在，和樾风华、保利锦上等，即便143左右的产品，总价500W，也只能购买项目低楼层的房源。

整体抗性不大，最大的冲击就是目前去化艰难的绿城桂语映月。

综上，如果项目没有采取捆绑车位，性价比还不错，不过实际情况并不算多优，同时对于1号楼自身的采光也需要特别注意。

盘点总结

对于项目而言，位于二环内，紫阳片区，主打大平层产品，社区偏小，房企易主，不确定性较大。

从备案价来看，与指导价持平，低于周边持平备案价和实际售价，不过实际存在溢价情况。

对于有意向的客源来说，最好评估清楚房企和项目情况，对比周边同类型产品的优劣。

对于房企首开，在福州是非常典型的代表，没有出圈的项目，从国仕府、到香颂香悦、以及榕耀之城，可以说房企基本是躺平滞销的代表。

对于融侨物业，之前也被转让，当然被市场质疑是左手转右手，至于是否还能保持以往的品质。

只能说，物业的目标是盈利，做品质服务的前提是为了给房企打品牌，如今融侨已经躺平，在这样的局面下，即便没有转让股权，相信品质保障的概率已经不高。

综上，项目的备案价远低于预期，可能这不是房企良心发现，而是暗渡陈仓。